پایان نامه سرقفلی حق کسب وپیشه

پایان نامه سرقفلی حق کسب وپیشه

مقدمه :                                                                             

به نظر می رسد در اماكن تجاری  در بسیاری ازشغلها محل كار برای شخص اهمیت زیادی دارد. به این صورت كه وقتی شخصی مغازه ای  باز می كند بعد از یك مدت  اعتباری  پیدا می كند ، مشتریهایی پیدا می كندحق سرقفلی ناظر به همین حالت است یعنی حقی كه برای صاحب مغازه در رابطه با مشتریها ومحل پیدا می شود. زیرا اگرمستأجر  محل كارش را تغییر دهد مشتریهای خود را از دست می دهد ومجدداً باید از صفر شروع كند .

چكیده

با توجه به اهمیتی كه امروزه  حق سرقفلی  در املاك تجاری پیدا كرده است دراین  تحقیق و مورد بررسی  قرارمی گیرد این تحقیق به چهار فصل تقسیم می شود كه درآن عناوین ذیل بررسی می شود .

در فصل اول تعریف سر قفلی وحق كسب وپیشه  وتجارت  وتفاوت این دوباهم مطرح شده است فصل دوم ماهیت  حقوقی وفقهی حق سر قفلی  را موردبررسی  قرار داده و سیر تاریخی  آن و آرای چند تن از فقها را درمورد سرقفلی  بیان می كند. فصل سوم به بیان احكام سر قفلی و حق كسب وپیشه وتجارت  می پردازد  ودر آن  به نكاتی  در مورد حق سر قفلی اشاره شده  فصل چهارم دعاوی مربوط به حق سرقفلی وحق كسب وپیشه رابیان می كند وموارد  اسقاط حق سر قفلی  وموارد پرداخت  سر قفلی  را بیان می كند  ودرنهایت گزارش كارگاه حقوقی درمورد حق سر قفلی بیان شده . 

تعریف سرقفلی

« آقای دكتر لنگرودی  درترمینولوژی حقوق آورده اند  « پولی كه مستأجر ثانی ( به معنی  اعم ) به مستأجر  سابق درموقع انتقال اجاره بلاعوض می دهد وهمچنین مستأجراول به  مؤجر مالك می دهد .» [1]

« تعریف آقای دكتر  لنگرودی  به معنای وسیع كلمه بیان شده  كه علاوه  بر سرقفلی به معنی خاص ،  شامل حق كسب وپیشه هم می شود. ولی این تعریف دارای این حسن است كه قائل به تفكیك بین سرقفلی وحق كسب وپیشه شده است .[2]»

[1]- لنگرودی ، محمد جعفر ، تومینو لوژی حقوقی ، تهران كتابخانه  گنج دانش  ، چاپ چهاردهم  ، 1383 ، ص 356.

[2] -    زهرا ،حق، سر قفلی  حق كسب وپیشه وتجارت ، تهران ، مؤسسه فرهنگی  انشتاراتی نگاه بینه ، ج اول ، بهار1384 ص14.

« سرقفلی حقی است كه مستاجر برای تقدم دراجاره ی محل وادامه تجارت درمحل كار خوددارد. مبنای این حق مالی  براین اساس استوار است كه موسسات تجاری اغلب اوقات درساختمان  هایی تاسیس  می شوند كه مالكیت آنها متعلق به دیگران است ودر نتیجه  فعالیت تاجر آن محل دراثر پیدا شدن  مشتری ارزش مضاعفی  پیدا می كند پس این ارزش راباید سوای ارزش مادی آن ملك ومتعلق به كسی دانست كه آن را به وجود آورده است ازطرف دیگر ادامه فعالیت تاجركه آن را می توان به هرپیشه خدماتی یا حتی تولیدی        نیز تسری داد تا حد زیادی مستلزم  استقرار  او درمكان اولیه است. این حق به صاحب آن اجازه میدهد  ثمره فعالیت  خود را از مالك یا كسی كه پس ازاوقصد  اجاره محل  را داردودریافت كند و همچنین اختیار تام مالك برای بیرون كردن مستاجر  را ازبین  می برد .»[1]

[1] - پدیا ویكی ، سرقفلی ، دانشنامه آزاد ، دسامبر 2006 ، ص 1.

بررسی ماهیت  حقوقی وفقهی سرقفلی

گفتار اول : سوابق  تاریخی

« سابقه تاریخی ، «سرقفلی» بسیارطولانی  است ومبنای  آن توافق  طرفین است اما درمورد حق كسب وپیشه وتجارت  قضیه برعكس است این پدیده درحقوق ایران  ظهوری  ناگهانی  داشته  ودر یك  مقطع تاریخی خاص در حقوق  ما پدیدار شده .» [1]

« بعضی می گویند : « با تخریب  بخشی از تهران قدیم به نام سنگلج محلهای كسبی دراین منطقه نیز مورد تخریب قرار گرفت وكسبه مغازه های مزبور برای دستیابی  به محل های كسبی جدید با پرداخت  وجوهی علاوه بر مال الاجاره  به صاحبان املاك موفق شدند مغازه هائی  را در محل های مورد نظر خود اجاره كنند این  موضوع تدریجاً به صورت یك سنت در آمده و وجه مذكور به نام سرقفلی دربین  مالكین مغازه ها وكسبه وبعداً دربین مردم مشهور  گردید » .[2]

[1] - حق سر قفلی وحق كسب وپیشه وتجارت درحقوق ایران وفقه اسلام ، ص 40 .

[2] - حق سر قفلی ،حق كسب ،پیشه وتجارت ، ص 27 

سیر قانونی  مربوط به روابط موجرو مستأجر:

بند اول : قانون تعدیل مال الاجاره مصوب 1317

« در اول دی ماه 1317 قانون راجع به تعدیل  مال الاجاره  ها به منظور حمایت از مستأجرین به تصویب رسید تا این زمان دیوان عالی كشور  مكرراً درآراء خود به غیر قانونی  بودن سرقفلی ( به مفهوم حق كسب وپیشه وتجارت نظر داده بود ».[1]

« ماده 1 قانون مزبورچنین  مقرر  داشت : « هر خانه ، وعمارت  مسكونی و اطاق وانبار ودكان ومغازه  وحمام مستقل » رامشمول آن قرار می داد ومقرر میداشت كه اجاره این گونه  اماكن  در صورتی كه مدت منقضی  شده باشد با تقاضای متصرف تا سه سال ازتاریخ اجرای قانون  قابل تجدید  است .

[1] - حق سرقفلی ،حق كسب وپیشه  وتجارت ، ص 28.

فهرست مطالب                                                                          

فصل اول كلیات ............................................................................1

گفتاراول : تعریف سرقفلی ..................................................................1

گفتار دوم: تعریف حق كسب وپیشه وتجارت .............................................4

گفتار سوم: تفاوت حق سرقفلی با حق كسبه وپیشه وتجارت  .........................6 

فصل دوم : بررسی ماهیت حقوقی وفقهی سرقفلی  ........................................7

گفتاراول: سوابق تاریخی

بند اول: قانون تعدیل مال الاجاره مصوب 1317 .............................................8

بند دوم : قانون سال 1339 .......................................................................9

بند سوم : قانون  روابط مؤجرومستأجر سال 1356 ........................................9

بندچهارم: قاون روابط مؤجرومستأجر سال1362 ...........................................9

بندپنجم : قانون روابط مؤجر ومستأجر سال 1365

بندششم: قانون  روابط مؤجر ومستأجر سال 1376 

گفتار دوم : وضعیت سر قفلی وحق كسب وپیشه وتجارت ازنظر فقهی 

بند اول: نظریات امام خمینی  .....................................................................11

بند دوم نظریات حضرت آیت الله خویی (ره) ...................................................12

بند سوم : نظرآیت  الله سید علی حسینی سیستانی  .......................................13

بند چهارم : نظرسید عبد الكریم موسوی اردبیلی

بند پنجم: نظیر میرزا جوادتبریزی

بند ششم: نظر سید مهدی موسوی شهری 

فصل سوم : احكام سر قفلی وحق كسب وپیشه وتجارت 

گفتار اول : سر قفلی دررابطه مالك ومستأجر دست اول  ..

گفتار دوم: سر قفلی دررابطه مستأجر اول ومستأجردوم

گفتار سوم : مبلغ سرقفلی  ...........................................................................16

گفتار چهارم: نكاتی درباب سرقفلی  ................................................................17 

فصل چهارم :دعاوی مربوط به سرقفلی وحق كسب وپیشه 

گفتاراول : موارد پرداخت كل سرقفلی به مستأجر

مبحث اول: تخلیه به لحاظ احداث بنا 

مبحث دوم: تخلیه به منظور احتیاج شخصی موجر

محبث سوم : تخلیه محل كسب برای سكونت 

گفتار دوم  : موردی كه نصف سر قفلی  اسقاط می شود (انقال به غیر )

گفتار سوم : موارد اسقاط حق سر قفلی 

محبث اول : تخلیه به  لحاظ   تعدی و نفریط

مبحث دوم : تخلیه به لحاظ تغییر شغل

مبحث سوم : تخلیه به لحاظ عدم پرداخت اجاره بها 

مبحث چهارم : تخلیه به لحاظ تخلف از شرط

گفتار چهارم : گزارش كارگاه حقوقی درمورد سر قفلی 

منابع ومأخذ